Коммерческие ипотеки и их кредиторы

Общий взгляд на ипотечное кредитование

Масса причин для покупки коммерческой недвижимости. Чаще всего они связаны непосредственно с бизнесом: отельный бизнес, торговая точка или закусочная, или Вы желаете расширить имеющийся бизнес. Как только Вы решили купить недвижимость - незамедлительным решением финансирования становиться коммерческий ипотечный кредит, предоставляемый на срок 15 и более лет. Естественно, что в процессе выкупа ипотечного кредита Ваша собственность под риском конфискации, если Вы стали нарушать регулярные платежи, но это не должно Вас останавливать и эта статья объясняет почему.

Коммерческие ипотеки можно использовать для:

1. покупки бизнес - недвижимости
2. дополнительной пристройки площадей к уже имеющейся недвижимости
3. частных и коммерческих инвестиций
4. новостроек

Удовлетворение требований кредиторов

Большинство банков и финансовых компаний предлагают коммерческие ипотеки, но требуют наличия определённых критериев. Вот они:

1. Наличие кредитной истории (когда и сколько кредитов брал, как и вовремя ли возвратил). При отсутствии кредитной истории - ясные доказательства о прибыльности Вашего бизнеса.
2. Все кредиторы желают увидеть Ваши инвестиции в покупку недвижимости. Хотя и говорят о 0% аванса, минимум 5% и до 30% от суммы покупки вложенные Вами - практически 100% гарантия получения коммерческой ипотеки.
3. Как стабилен Ваш бизнес в перспективе на много лет. Вид бизнеса, покупающего недвижимость, будет рассматриваться в первую очередь.
4. Какая недвижимость покупается - также решает многое. Расположение, как быстро недвижимость может быть приспособлена для другого бизнеса или квартиры. Данный подход объясняется тем, что при конфискации эта недвижимость станет собственностью банка, а Вы просто можете отойти в сторону.

Положительное и отрицательное коммерческих ипотек

Положительное:

1. Покупка недвижимости - во все времена была лучшими инвестициями.
2. Владение недвижимостью придаст стабильность бизнесу.
3. Недвижимость станет лучшей страховкой бизнесу в любое время.
4. Выплаты по ипотеке практически равны арендной плате. Получается, что оплата аренды - выброшенные деньги.
5. Вы - хозяин и никто не может увеличить Вашей арендной платы, выгнать или говорить что Вам делать с помещениями.
6. Вы можете сдать в аренду часть своих помещений и таким образом значительно уменьшить (а возможно и иметь прибыль) ипотечные выплаты.
7. Проценты интереса по коммерческим ипотекам высчитываются из налогов на Ваш бизнес.
8. Стоимость недвижимости постоянно растет. Любой рост стоимостей - Ваша прямая прибыль.

Отрицательное:

1. Эти 5 и до 20 процентов аванса. Когда их платят, то всегда думают, что их можно было вложить в бизнес.
2. Если потребуется перевести бизнес в другое место, то продать коммерческую недвижимость не всегда бывает легко.
3. Если ипотека подписана на условиях меняющихся процентов интереса, то выплаты могут превысить Ваши возможности.
4. Вы ответственны за ремонт, страхование и массу подобного, включая пожарную безопасность.
5. Падение стоимости недвижимости приведёт к потере денег.

Информация необходимая кредиторам для вынесения решения

Стабильный и прибыльный бизнес является основой для положительного решения для предоставления коммерческой ипотеки. В дополнение:

1. Гарантирует ли продажа недвижимости незамедлительный возврат ипотеки? Желание покупки недвижимости, преувеличенные бизнес - возможности, не дают Вам правильного взгляда для оценки. Поэтому банки всегда используют своих осмотрщиков, которые проводят инспекцию и дают свою оценку рыночной стоимости недвижимости.
2. Гарантирован ли бизнес от финансовых потерь? Для решения этого вопроса банки требуют:
   1. Бухгалтерскую отчётность за последние 2 года, подтверждённую аудитором.
   2. Прогноз прибылей и потерь на следующих год.
   3. Выписки с Вашего бизнес - банковского счёта за последние 6 месяцев.
   4. Автобиографии на каждого партнёра / директора.
   5. Заявления об ответственности от каждого партнёра / директора.
   6. Бизнес - план, в котором отражается: каким образом покупка недвижимости повлияет на увеличение прибылей и как Вы планируете платить за ипотечный кредит.

Очень часто, при покупке готового бизнеса происходит и передача недвижимости, служащая основой данного бизнеса. В этом случае кредиторы проводят дополнительное расследование, включающее:

1. Почему бизнес продаётся?
2. Имеются ли возможности у бизнеса к росту?
3. Сколько Вы намерены заплатить за бизнес?
4. Финансовое состояние бизнеса?

Помните, что Вам требуется внести аванс, в размере 20-30% от стоимости недвижимости, при покупке готового бизнеса.

Нахождение кредитора

Как не странно, но банки и ассоциации по владению недвижимостью не всегда лучшие кредиторы для коммерческих ипотек. Требуется внимательно изучить рынок и найти специализированного на коммерческих ипотеках кредитора.

Финансовые брокеры помогут Вам найти лучшую ипотеку, предоставив широкий выбор и наилучший совет, поддержат в процессе оформления и сбора документации. После получения Вами ипотеки, брокер будет продолжать свою работу и поможет с переводом ипотеки к другому кредитору, если найдёт лучшие условия и предложения.

Очень важно не переплачивать по ипотеке. Многие брокеры работают только с определёнными видами бизнеса, хорошо знают сектор. Они сохранят Вам массу времени, помогут правильно оценить стоимость недвижимости и имеют набор специальных предложений от кредиторов.

Услуги брокеров стоят денег. Обратитесь, как минимум, к 4 брокерам, и узнайте сколько они спрашивают за свой сервис. Стоимость услуг брокера сэкономит Вам не только время, но и деньги, так как предложит Вам широкий выбор ипотек, от различных кредиторов, по различным процентам и процентов аванса. Репутация брокера также стоит много.

Выплата ипотеки

Коммерческие ипотеки обычно имеют большие проценты интереса, чем на жильё, и считаются рисковыми, особенно при авансе менее 20%. Условия предоставления ипотек разрабатываются каждым кредитором независимо. Срок ипотеки меньше чем 25 лет (что обычно для жилья). И интерес по ипотеке назначается каждым кредитором разный. О может быть от 1 и до 6 процентов более процентной ставки государственного банка.

Кредитные договора могут быть двух видов: с зафиксированной ставкой интереса и "плавающей", в зависимости от изменений ставок государственного банка. 75% всех ипотек имеют "плавающую" ставку. Ваши регулярные выплаты могут неожиданно вырасти и Вы должны быть готовы к этому.

Фиксированные ипотеки даются на срок до 5 лет, после периода которого всё равно становятся "плавающими". В момент подписания кредитного договора они немного дороже, чтобы учесть неожиданности. Можно опять провести переговоры с кредитором и заключить новый, с фиксированным интересом, после истечения предыдущего.

Различные виды ипотек имеют и различные виды погашения кредита. Ваш кредитор или брокер объяснят все варианты. Их два:

1. Ипотека с погашением - когда капитал и интерес выплачиваются совместно и ко времени истечения ипотеки она выплачена полностью.
2. Ипотека только с интересом - в процессе выплачиваются только проценты интереса по кредиту, а по окончании периода ипотеки вносится, одномоментное, вся сумма основного кредита.

Опять же, проконсультируйтесь до принятия решения о возможностях выплаты.